Top Builder No 2 | Apr | 08

Малоэтажное жилье. Проблемы менталитета

Революционная идея избранного президента России
Дмитрия Медведева о приоритетном развитии малоэтажного домостроения вызывает в обществе неоднозначную реакцию. И энтузиазм, и критика часто исходят из традиционного урбанистического менталитета наших граждан, который сегодня не вполне соответствует нарождающемуся постиндустриальному обществу.

МЕГАПОЛИС НЕ ГОТОВ К ПРИРАСТАНИЮ ПРИГОРОДАМИ
Загородное жилье всегда останется уделом немногих. Не столько потому, что оно загородное, сколько потому, что оно пригородное. Оно привязано к городу инфраструктурно, экономически, а самое главное - ментально, всей сутью своей оно приросло к мегаполису, который зачастую не готов к этому довеску.

Американский Даллас, в котором в наибольшей степени реализована идея загородного жилья, не зря называют городом, где властвуют автомобили.

Ежедневные поездки большого числа людей на 50 км и более на работу, учебу и обратно создают огромные транспортные потоки. В США программа малоэтажного строительства реализована в виде раскиданных на больших площадях таунхаусов именно потому, что она была сопряжена с грандиозным строительством дорог, связанным, в том числе, с военно-стратегическими интересами и финансировавшимся военными. Повторить подобную программу ни одной другой стране пока не под силу, поэтому американский опыт малоэтажного градостроения в чистом виде вряд ли где применим.

И дело не только в самих дорогах. В России повсеместно сейчас ведется масштабное дорожное строительство, и, по крайней мере, вдоль магистралей создание коттеджных поселков-спутников вполне возможно. Но, как справедливо указывает Надир Киносьян, докторант Школы городского и регионального планирования Кардиффского университета, каждый загородный дом - это один-два дополнительных автомобиля. Владельцы загородного жилья не будут ездить на общественном транспорте. И если все они утром выедут на работу в Казань на своих автомобилях, город встанет. Пробка будет не только при въезде в город, как сейчас, - весь город станет одной большой пробкой. Проблема эта существует уже сегодня в часы пик, когда люди едут из спальных районов в центр и обратно, поэтому уже сегодня необходимо оптимизировать транспортные потоки, не только модернизируя дорожную сеть, но и меняя саму концепцию города. Нам надо не возить людей на работу, а предоставлять людям работу в пределах пешеходной доступности от места проживания, что подвергает сомнению саму идею спальных районов. В городе становится проблемой найти место для парковки не только в центре, но и на окраинах, а развитие сектора загородного жилья возведет проблему в квадрат. Как ни парадоксально звучит, но именно неразвитость городской транспортной инфраструктуры не позволяет сегодня делать акцент на строительстве загородного жилья.

По утверждению Киносьяна, у этой проблемы есть не только технический, экономический, но и социальный аспект. Каждый автомобиль занимает место, отравляет воздух выхлопными газами, создает шум, дополнительную опасность для горожан, ухудшает качество их жизни. Но дороги до поселков будут строиться за счет городского бюджета, т.е. за счет средств каждого жителя города. Таким образом, они будут сами платить за ухудшение своей среды обитания, что не очень корректно с точки зрения социальной справедливости и способно вызвать напряженность.

Впрочем, именно эти неудобства будут сдерживать спрос на загородное жилье вкупе с дороговизной как самого строительства, так и проживания в загородном доме, для которого транспортные расходы станут немалой составляющей бюджета. В некоторых странах эти обстоятельства вызвали вторую волну урбанизации, возвращение людей из загородных домов в города -
с этим уже столкнулась Москва, и совсем недалеко до этого и Казани.



АЛЬТЕРНАТИВА 1:
КВАРТИРА + ДАЧА
Выход из сложившейся ситуации, как подсказывает голландский архитектор и издатель Барт Голдхорн, - в возрождении «замечательной русской традиции - квартира в городе плюс дача». Этот вариант требует куда меньших затрат на инженерную и дорожную инфраструктуру. К тому же дача, куда ездят не каждый день, а раз в неделю, может быть существенно дальше от города, в более чистом и спокойном месте, с меньшей стоимостью земли, что позволяет создать условия для куда более тесного общения с природой, чем на 4-х стандартных сотках в коттеджном поселке. Стихийно возникший дачный вариант развивается весьма интенсивно - в меньшей мере за счет строительства, а в большей - за счет скупки домов в ближайших к мегаполису деревнях. Но этот резерв уже практически исчерпан, и вопрос о новом современном дачном строительстве неизбежно встанет на повестку дня и потребует как новых организационных, так и технологических решений.

Здесь в максимальной степени применимы новейшие технологии быстровозводимых и модульных домов, которые наше население пока еще не решается использовать для собственно жилья, по привычке и из соображений престижности отдавая предпочтение кирпичу, в крайнем случае - дереву. При строительстве дач как сезонного типа жилья насыпные и щитовые технологии использовались давно. Новые дачные объединения в отличие от садоводческих кооперативов будут нацелены не на производство продуктов питания, а на отдых и релаксацию, поэтому будут предусматривать соответ­ствующую инфраструктуру, правила общежития, охрану и т.д.

АЛЬТЕРНАТИВА 2:
РЕКУЛЬТИВАЦИЯ ПРОИЗВОДСТВЕЕННЫХ ТЕРРИТОРИЙ
Другой альтернативой загородному жилью может стать рекультивация городских территорий, которые были заняты производством, свалками и пр. В Европе, где давно уже научились экономить пространство, это направление очень развито. В наших городах таких территорий, да и просто пустырей, еще немало, и они могли бы быть вполне пригодны, в том числе и для малоэтажного домостроения. Хотя, конечно, ближе к центру малоэтажное жилье будет вытесняться многоэтажным чисто экономически - из-за высокой стоимости земли. Но ближе к окраинам этот вариант реализован уже сейчас в виде многочисленного «индивидуального сектора» и развивается самыми быстрыми темпами, поскольку максимально благоприятствует частной инициативе. И вместе с тем частная инициатива может и должна быть организована как муниципалитетами, так и крупными застройщиками, чтобы не превращать район индивидуальной застройки в одну сплошную крышу, где невозможно разместить не то что парковую зону, но даже площадку для детей, а то и бак для мусора. Район, как и многоэтажные комплексы, также должен быть обеспечен социальной инфраструктурой - школой, детским садом и даже баней, потому что строить индивидуальные бани в условиях свойственного городу земельного дефицита все-таки расточительство.

У нашего населения сложилось представление, что малоэтажное жилье -
это только индивидуальное жилье. Между тем, американские таунхаусы и особенно европейские предполагают дома на несколько семей и даже 3-4-5-этажные строения, которые заметно повышают выход жилья с единицы поверхности земли и способствуют организации более качественной среды обитания, чем в зоне «частного сектора», полностью изрезанной заборами.

Знаменитый британский архитектор Кеннет Фремптон на рубеже двух тысячелетий выступил с программным манифестом Seven Points For The Millennium («Семь ключевых вопросов для Миллениума»), где утверждал, что «очевидные преимущества малоэтажного высокоплотного жилищного строительства были многократно наглядно продемонстрированы в течение последних 30 лет. Однако чтобы эта схема земельной застройки стала, наконец, универсальным нормативом, необходимы поистине драконовские законодательные решения, жесточайшим образом ограничивающие не только многоэтажное строительство, но и всевозможные формы низкоплотного пригородного домостроения».



АЛЬТЕРНАТИВА 3:
АВТОНОМНЫЕ ПОСЕЛЕНИЯ (малые города)
И все-таки наиболее прогрессивным, принципиально новым подходом должно стать проектирование и создание автономных жилищно-производст­венных комплексов без привязки к «большому городу». Именно в этом варианте идея Дмитрия Медведева становится новым принципом организации страны. Малоэтажный поселок не должен «висеть на шее» мегаполиса, перегружая и без того загруженную инженерную и транспортную инфраструк­туру. Он должен обеспечивать своих жителей всем необходимым, а для покупки недостающего позволять зарабатывать достаточное количество средств.

Тенденция, которая прослеживается сегодня на рынке многоэтажного жилья, когда строительные компании не уходят после сдачи объекта, а берут на себя роль управляющих компаний, может быть развита. Девелопер планирует не только жилой комплекс, но поселение в целом, вместе с производствами, социальной составляющей, системой местного самоуправления. Современные технологии позволяют на мелких производствах производить хоть предметы ширпотреба, хоть детали для авиационной промышленности. В Европе мелкими предприятиями производится до половины всей продукции, которая потом консолидируется крупными корпорациями. В Татарстане, газифицированном на 100%, такой поселок гораздо легче, чем аналогичный по размеру район столицы, может быть обеспечен и теплом, и электричеством с помощью автономных котельных и современных газогенераторов.

Уже цитированный Барт Голдхорн утверждает: «Еще один пример перегиба: десятилетиями существовало бесплатное государственное жилье, теперь всех призывают покупать через ипотеку. Но это не массовый путь, если не брать Москву и крупные города, население в России небогатое. В Европе есть значительный сегмент общественного жилья, которое сдается в аренду по льготным ценам – во многих городах это больше половины жилого фонда.

Существует очень много финансовых механизмов, связанных с жильем, - жилищно-накопительные кооперативы, субсидии на аренду, субсидии процентной ставки, дома с ограниченной арендной платой и так далее. Они в России почему-то пока не применяются». Он же добавляет, что в Голландии функции планирования развития территории не отдают частному инвестору, как в России, их берет на себя муниципалитет. Он делает концепцию развития, проектирует и строит коммуникации, дороги, а потом разбивает массив на более мелкие участки и продает их. Девелоперы второй фазы покупают участки и строят на них свои объекты в соответствии с утвержденной стратегией развития.

В русле концепции автономных поселений лежит и предложение Дмитрия Медведева поднимать малые города России. Он сказал: «Нам важно не просто строить метры - нужно строить жилье там, где изначально исторически живут наши люди, нам нужно поднимать малые города. У нас огромная территория, и чем шире она будет заселена, чем лучше будут распределены жители страны, тем прочнее будет само государство. Это задача на десятилетия вперед». А вообще ничего принципиально нового и непривычного в комплексном проектировании для России нет - ведь смогли же построить в советские времена «КамАЗ» и Набережные Челны. А малый город или малоэтажный поселок - это задача гораздо проще.

В отличие от загородного жилья автономные поселки будут дешевле для жизни. Во-первых, в бюджете не будет значительной транспортной составляющей. Во-вторых, они меньше зависимы от «естественных монополий», а создание собственных производств продуктов питания, что в свете непрекращающегося роста цен на них может стать одной из основных причин предпочтения населением именно малоэтажного жилья со значительным участком земли.

Для строительной отрасли в идее автономных поселений есть еще один вызов. Время преобладания ручного труда строителей при низких зарплатах фактически закончилось. За копейки сейчас работать никто не будет, откуда и возникают хронические кадровые проблемы. Строитель должен получать зарплату, которая позволяла бы ему иметь свой собственный дом, как в свое время автомобильный магнат Генри Форд поставил задачу, чтобы любой работник его концерна мог позволить себе купить автомобиль. Для достижения этой цели есть только один путь - перейти на современное индустриальное домостроение, сменить технологический уклад. В Европе это сделали в 80-е
годы. Дома, как и при панельном строительстве, собирали из деталей, изготовленных на многих заводах, при этом резко увеличилась номенклатура выпускаемых изделий. Именно вокруг таких заводов строительные компании могли бы проектировать поселки для собственных работников. Причем организаторы могут не опасаться за экономическую стабильность поселения.

Ведь в отличие от крупнопанельного домостроения новые строительные технологии - это открытые системы. Они дополняют друг друга, легко модифицируются и развиваются, способны к развитию и быстрой реакции на изменения покупательских предпочтений или появление строительных новинок.
Развитие малоэтажного строительства уже ничто не остановит, почти во всех регионах его доля подбирается к половине от всего построенного жилья, а где-то перешагнула и за 50%. Именно поэтому вопросы градостроительного планирования, сочетания частной инициативы с общественной необходимостью становятся первостепенными.

Полная версия статьи в PDF

Читайте также:

н о м е р а