Top Builder No 6 | Dec | 07

Долевое строительство жилья как системная ошибка

Проблема обманутых дольщиков порождена системной ошибкой, заложенной в федеральном законодательстве, но ее можно исправить на региональном и даже местном уровне. Так считает заведующий кафедрой менеджмента КГАСУ профессор Владимир ЛАНЦОВ.

То тут, то там в России возникают конфликты между «дольщиками» и строительными организациями, которые их обманывают, присваивая средства, задерживая и перепродавая квартиры. Дольщики - разные, строительные организации - разные, области и города - тоже разные, а сущность конфликтов одна и та же. Это наводит на мысль, что в законодательстве о долевом строительстве жилья существует какая-то общая, системная ошибка.

С 1 апреля 2005 года введен в действие Закон «О долевом строительстве многоквартирного дома». К сожалению, его разработчики лишь умножили существовавшие недостатки действовавшего законодательства и породили новые проблемы. А в совокупности связка жилищных законов (Жилищный кодекс и Закон «О жилищных накопительных кооперативах») направлена против реализации конституционного права граждан на жилище (статья 40 Конституции РФ), против неприкосновенности жилища (статья 25 Конституции РФ) и против собственности граждан на жилье в многоквартирном доме (статьи 8 и 35 Конституции РФ).

Главная проблема, в которой запутались российские законодатели, - это проблема собственности на многоквартирный дом. Многоквартирное домовладение представляет собой единое жилищно-коммунальное хозяйство, которое состоит из двух разных хозяйств - жилищного и коммунального. Квартиры вместе с собственниками и членами их семей являются жилищными хозяйствами. Внутри квартир осуществляется частная собственность, т.е. собственность на часть единого целого (домовладения). Имущество, образующее квартиру, включает в себя слой штукатурки, краски, обоев, устройство пола, а также стационарное имущество внутри квартиры (унитаз, ванная, электропроводка, люстры), которое может быть снято без нанесения ущерба собственникам других квартир. Стены и перекрытия, образующие квартиру, не входят в состав имущества, называемого квартирой. Они принадлежат не собственнику квартиры, а участникам общей собственности на общее имущество в доме и домовладении.

Все общее имущество в домовладении, включая конструкции дома - от фундамента до крыши - и земельный участок под домом, т.е. «коммунальное имущество», должно принадлежать участникам общей коммунальной собственности («жилищной коммуне»). Общее коммунальное имущество вместе с их коллективным собственником образуют в домовладении «коммунальное хозяйство». Граница между жилищными хозяйствами и коммунальным хозяйством проходит по поверхности стен и перекрытий со стороны квартир. Если собственники жилья не являются одновременно членами жилищной коммуны, то они уподобляются обитателям камер в тюрьме, которые без согласия владельца коммунального имущества не имеют право выйти из квартиры или войти в нее.
Все общее имущество в домовладении, вне которого квартиры не существуют, либо без доступа к которому невозможно пользоваться квартирами по назначению, называются объектами естественной монополии. Тот, кто захватит такие объекты в собственность или «управление», становится не только собственником общего имущества, но и властителем над всеми собственниками жилья.

Проблема собственности на многоквартирный дом была создана в результате приватизации жилья согласно Закону «О приватизации жилищного фонда в РСФСР». Гражданам передали в собственность квартиры, недодав права собственности на стены и перекрытия. В ходе жилищного строительства в период с 1992-го по 2005 год строительные организации брали с граждан деньги на строительство дома и обустройство квартир, но передавали гражданам в собственность только квартиры. В структуре затрат на строительство дома затраты на квартиру составляли при типовой отделке примерно 15%. Остальные 85% шли на создание общего коммунального имущества. Это имущество «конфисковалось» у дольщиков. До 2000-2002 годов строительными организаторами оно «передавалось на баланс» органам местной власти. Более того, с владельцев квартир брали налог на украденную у них недвижимость и взимались «коммунальные платежи» за ее содержание.

Вторая проблема «долевого жилищного строительства» заключалась в том, что строительные организаторы считали себя не агентами, а собственниками дома, который они строили за счет средств «дольщиков», которые были бесправными «вкладчиками», а не долевыми застройщиками. Строительные организаторы могли произвольно и безответственно затягивать строительство и перепродавать квартиры другим лицам. Именно эта причина породила очевидные проблемы «обманутых дольщиков».

Вместо того чтобы признать «дольщиков» будущими совладельцами дома («долевыми принципалами»), законодатель закрепил за строительными организаторами статус «застройщиков», а не «агентов принципалов», узаконив тем самым бесправие «дольщиков». Он, по сути, объявил их «кредиторами», которые предоставляют кредит строительному организатору под проценты. Строительных организаторов он приравнял к сверхдоходным сберегательным банкам, которые берут кредиты под 38% годовых. При нарушении условий строительства этот процент повышается до 76% в год. Кроме этого, Законодатель придумал «дикое» (иначе не назовешь) залоговое обеспечение договоров о долевом жилищном строительстве. Без заключения договора о залоге прав (!) он обязал Регистрационную палату регистрировать залог прав на квартиру. Это привело к тому, что цены на строительство жилья резко возросли, строительные организаторы имеют большой риск оказаться банкротами, а многие граждане - потерять права на строящееся жилье по причинам банкротства строительных организаторов или в результате более разнообразной криминальной деятельности.

Печально, что те дольщики, которые все же получили свои квартиры, также являются обманутыми. Главная проблема - изъятие у собственников квартир прав на стены, перекрытия и другое коммунальное имущество - не устранена, а узаконена и усилена: все общее имущество у них отбирается и передается разным авантюрным управляющим организациям, которые могут обирать граждан, взимая с них не правовые коммунальные платежи, а за неуплату - выселять из квартиры. Правила, обеспечивающие такое изъятие и возможность массового выселения россиян из своих квартир, детально и изобретательно прописаны в новом Жилищном кодексе.

Несмотря на ситуацию с федеральным законодательством, можно на уровне республики, города, местного самоуправления решить эту проблему. Никакого долевого строительства быть не должно, для строительства жилья местное самоуправление должно создавать жилищные кооперативы. Сегодняшними законами кооперативная форма собственности подавляется и искажается: Жилищный кодекс обязывает вводить в ТСЖ пропорциональность прав площади жилья, т.е. величины пая. Кооператив превращается в акционерное общество, так как ликвидируется главный кооперативный принцип: один человек - один голос. Но именно те страны, где развиваются кооперативные формы в ЖКХ и в экономике в целом, демонстрируют стремительное развитие - Малайзия, Турция, скандинавские страны.

Землю нужно давать безвозмездно, но при условии, что создается кооператив-коммуна, который дальше решает вопросы управления, содержания, финансирования коммунальной собственности. Для облегчения процесса создается материнская структура, выполняющая на стадии строительства функции кооператива, по его окончании, как на пуповине, конкретный кооператив отпускает в жизнь. Если часть жилья муниципальная, то муниципальная власть становится членом строительного кооператива с соответствующим числом голосов. Именно такую модель я предлагал для социальной ипотеки, и она была - хотя и частично - реализована. Модель работает не только на бюджетных средствах, но и на частных, позволяет получать доход в строительстве без риска, конкуренции, без нарушения норм морали. А главное - люди получат в собственность на 100% то имущество, за которое заплатили, будут сами определять свою судьбу. Выгодно будет всем - и власти, и бизнесу, и народу. Если эту модель внедрять повсеместно, то Татарстан может стать зародышем развития и сохранения российской государственности.

О подавленных дольщиках
Официальные данные Министерства строительства,
архитектуры и ЖКХ РТ

Пора снимать стружку
Прокурор Татарстана Кафиль Амиров считает, что место застройщика - на тюремных нарах, если тот создавал свой бизнес исключительно для обманного сбора денег с дольщиков. Для справки: сегодня в республике за­ведено и расследуется 11 уголов­ных дел, имена обвиняемых уже давно всем известны.

Рубщикам «капусты» надавали по рукам
Под аккомпанемент непрекращающихся митингов и пикетов
обманутых дольщиков новостроек в стране создан правовой инцидент: Арбитражный суд Москвы признал неправомерность использования `вексельной схемы` в долевом строительстве. По сути, государство жестко намекнуло застройщикам, что им пора жить и богатеть не в ущерб госказне и карманам клиентов, прекратив заключать сделки по схемам разной степени «серости».

Владимир ЛАНЦОВ:
Вместо того чтобы признать «дольщиков» будущими совладельцами дома («долевыми принципалами»), законодатель закрепил за строительными организаторами статус «застройщиков», а не «агентов принципалов», узаконив тем самым бесправие «дольщиков».

Полная версия статьи в PDF

Читайте также:

н о м е р а